Аренда 

Какие дома подлежат капитальному ремонту. Капитальный ремонт

Виды и сроки работ определяются индивидуально для каждого дома в зависимости от его состояния и возраста. Уточнить виды и сроки работ, запланированные в вашем доме, вы можете:

  • на сайте ;
  • на портале . В разделе поиска введите адрес своего дома, справа выберите «Многоквартирные дома», далее выберите «Региональная программа капитального ремонта»;
  • на официальном сайте Мэра Москвы .

Если капитальный ремонт вашего дома будет производиться за счет Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, фонд уведомит вас о сроках и перечне запланированных работ. может одобрить или отклонить предложенный перечень.

2. Какие дома не входят в программу капитального ремонта?

3. Как оплачивать капремонт?

С 1 января 2019 года все собственники недвижимости платят за капитальный ремонт по единой минимальной ставке 18,19 рубля за один квадратный метр, находящийся у них в собственности.

Платеж за капитальный ремонт включен в вашу ежемесячную квитанцию за коммунальные платежи или единый платежный документ (ЕПД). Для оплаты капитального ремонта оплатите всю сумму, указанную в квитанции.

Ставка 18,19 рубля за один квадратный метр - минимальная, ее можно увеличить решением общего собрания собственников. Все собранные средства направляются в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, или так называемую общемосковскую кассу взаимопомощи. По решению средства можно перевести на специальный счет дома в банке.

4. Что такое специальный счет дома в банке?

Средства, накопленные на специальном счете дома в банке, можно потратить только на ремонт этого дома. Целевое использование средств на счете контролируют банк - держатель счета и Мосжилинспекция.

Жильцы сами выбирают подрядчика и контролируют качество работ по капитальному ремонту, подписывают акт их приемки и определяют, каким будет взнос на капитальный ремонт (но не менее 18,19 рубля за один квадратный метр).

Однако ремонт дома все равно должен производиться в срок, установленный региональной программой. Если собственники жилья не успевают накопить необходимую сумму, им придется увеличить взнос за капитальный ремонт. Если они накопят необходимую сумму раньше, то имеют право провести капитальный ремонт раньше установленного срока.

При продаже квартиры получить обратно средства со специального счета дома в банке нельзя. Права на них перейдут к новому владельцу квартиры. Кредиторы также не смогут их изъять.

5. Как перейти на специальный счет дома в банке?

Шаг 1. Убедитесь что ваш дом включен в .

Шаг 2. Убедитесь, что ваш дом еще не перешел на специальный счет. Для этого проверьте, нет ли его в соответствующем .

Шаг 3. Проведите Кроме этого, на собрании нужно утвердить:

  • размер ежемесячного взноса;
  • перечень работ и сроки проведения работ (в соответствии с региональной программой или по отдельному графику, с которым участники собрания должны быть ознакомлены отдельно);
  • банк, где будет открыт специальный счет, из списка одобренных Банком России;
  • владельца специального счета (им может выступать только юридическое лицо);
  • физическое лицо, уполномоченное на открытие специального счета;
  • источники финансирования содержания и обслуживания счета (ежемесячные взносы свыше 18,19 рубля за один квадратный метр или иные доходы многоквартирного дома).
">общее собрание собственников помещений вашего дома. Для перехода на специальный счет нужно, чтобы за проголосовали не менее двух третей собственников. Как провести общее собрание, вы можете прочитать в нашей .

Шаг 4. Откройте специальный счет в одном из российских банков, указанных в этом перечне Центробанка России . Владельцем счета может быть региональный оператор (Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы), товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания, жилищный, жилищно-строительный или другой специализированный потребительский кооператив.

Шаг 5. После открытия счета в течение пяти рабочих дней отправьте справку из банка и копию протокола общего собрания собственников в Мосжилинспецию: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 19, строение 1 и в Фонд капитального ремонта города Москвы: 129090, город Москва, проспект Мира, дом 9, строение 1. Если счетом будет управлять Фонд капитального ремонта города Москвы, можно не уведомлять Мосжилинспекцию. В течение 10 дней сообщите о решении всем собственникам помещений в вашем доме.

Шаг 6. Предоставьте всем собственникам новые реквизиты для оплаты взносов на капитальный ремонт.

Решение общего собрания собственников вступит в силу через три месяца после того, как вы уведомите Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы. Неиспользованные средства на капремонт вашего дома фонд перечислит на ваш новый счет в течение пяти рабочих дней по окончании трех месяцев с момента принятия решения. Фонд имеет право не перечислять средства, если есть задолженность, непогашенный кредит или заем по оплате оказанных услуг или выполненных работ по капитальному ремонту.

6. Что такое «общемосковская «касса взаимопомощи»?

При этом способе накопления средства на капитальный ремонт, собранные жильцами, поступают в региональный фонд - общемосковскую кассу взаимопомощи. Средства хранятся на едином счете в Центральном банке России, с которого, исходя из утвержденного графика, оплачивается капитальный ремонт всех домов, выбравших этот способ накопления.

Если вы живете в доме, требующем капремонта, у вас проведут работы на средства жителей новостроек, но потом вы будете выплачивать деньги в фонд, чтобы сделать капремонт им, и наоборот. При выборе этого варианта собственникам не нужно самим организовывать ремонт, обеспечивать сохранность собранных средств и так далее. Этими вопросами занимается Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы - региональный оператор, учрежденный Правительством Москвы. Полный список льготников вы можете посмотреть на сайте Городского центра жилищных субсидий. Помимо них, на социальную поддержку имеют право:

  • одиноко живущие и неработающие москвичи, имеющие в собственности жилье и достигшие возраста 70 лет, - на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет - 100%;
  • москвичи, имеющие в собственности жилье, живущие в семье, состоящей только из неработающих пенсионеров, и достигшие возраста 70 лет, - на компенсацию 50% взносов на капремонт, достигшие возраста 80 лет - 100%;
  • неработающие инвалиды I и (или) II групп.

Есть ли гарантия на работы по капремонту?

Подрядчик гарантирует качество всех работ, смонтированного оборудования, систем, установок, механизмов, инженерных систем, общестроительных работ.

Гарантийный срок начинается с момента приемки работ и длится в течение пяти лет. К устранению недочетов по гарантии подрядчик обязан приступить не позже, чем через два дня после поступления жалобы.

Если не нравится результат, кому жаловаться?

По всем вопросам, связанным с реализацией региональной программы капитального ремонта, жители могут обращаться в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы, на портал "Наш город", на горячую линию мэра Москвы, в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Жители могут выбрать любую удобную для них форму связи сообщений: интернет, телефон, почта.

Как производится приемка работ при капремонте?

Приемку выполненных работ проводит специальная комиссия, в состав которой в обязательном порядке входят: представитель Фонда капремонта; инженер технического надзора Фонда; представитель подрядчика; уполномоченный представитель собственников квартир; уполномоченный муниципальный депутат; представитель управляющей компании дома; если проводится капремонт газоснабжения или замена лифтов - представители специализированных эксплуатирующих организаций.

Кто контролирует качество капитального ремонта в Москве?

В первую очередь контролем качества выполнения работ, материалов и других параметров занимается Фонд капремонта: за каждым домом закрепляется свой инженер технадзора. Безусловно, несет ответственность и сама подрядная организация. Гарантийный срок работ составляет пять лет.

Если в ходе капремонта частично повреждена отделка квартиры, кто за это несет ответственность, и компенсируются ли как-то повреждения?

Ответственность за порчу имущества во время капремонта несет подрядная организация, которая проводит работы. При этом компенсацию за причиненный ущерб выплачивает или сам подрядчик, или страховая компания, с которой у него заключен договор.

Нужно ли покидать квартиру на время капремонта?

Капитальный ремонт домов проводится без отселения собственников. Все работы в квартирах выполняются в их присутствии в согласованное с ними время в соответствии с правилами проведения строительных работ, учитывая закон о тишине.

Что делать, если не нравится поведение рабочих? Когда должна проводиться уборка в доме?

В подобных ситуациях нужно связаться с инженером технического надзора, который контролирует выполнение капитального ремонта в конкретном доме по телефонам на информационном стенде. Также можно обратиться в Фонд капремонта по телефонам, указанным на его сайте, либо с помощью электронной приемной. Кроме того, есть возможность оставить жалобу на портале "Наш город".

Строительный мусор должен убираться ежедневно после окончания рабочего дня.

Можно ли не платить за капремонт? Страсти, достойные шекспировских трагедий, до сих пор кипят вокруг сборов на капремонт, которые кто-то считает вполне закономерным явлением, а кто-то видит в этом обман. Сайт «РИА Недвижимость» решил ответить на самый наболевший вопрос – можно ли на законном основании не платить за капитальный ремонт?

Какие работы входят в список капремонта по федеральному законодательству и что дополнительно делается в Москве?

Согласно Жилищному кодексу РФ список услуг и работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замена лифтов, признанных непригодными для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента.

Список работ и услуг по капитальному ремонту домов в Москве, которые финансируются за счет средств фондов капремонта, сформированных за счет минимальных взносов, включает:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения;

2) ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения;

3) ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения;

4) ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения (горячего и холодного водоснабжения);

5) ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализации);

6) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

7) ремонт крыши;

8) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

9) ремонт фасада;

10) замена оконных блоков, расположенных в помещениях общего пользования;

11) ремонт фундамента;

12) ремонт внутридомовой системы дымоудаления и противопожарной автоматики, ремонт пожарного водопровода;

13) ремонт или замена мусоропровода;

14) ремонт или замена внутреннего водостока;

15) разработка и проведение экспертизы проектной документации, в том числе авторский надзор за проведением работ по сохранению объектов культурного наследия, выявленных объектов культурного наследия, научное руководство проведением указанных работ в случае проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы, являющихся объектами культурного наследия, выявленными объектами культурного наследия, осуществление строительного контроля, проведение оценки соответствия лифтов требованиям технического регламента Таможенного союза "Безопасность лифтов".

Если человек не оплачивает взносы, а капремонт в его доме начат, то, выходит, он все получит бесплатно?

Поскольку все собственники квартир обязаны участвовать в расходах на содержание дома, бесплатно получить капремонт никто не может. И, в соответствии с законодательством, к неплательщикам взносов на капремонт применяются все те же стандартные меры, как и к другим должникам.

Сначала Фонд капремонта отправляет неплательщикам уведомление о необходимости погашения задолженности. Как правило, большая часть собственников выплачивает долг именно на этом этапе. В противном случае фонд подает в суд: к физическим лицам в судебный участок мирового судьи в зависимости от территориального принципа, к юридическим - в столичный Арбитражный суд.

Может ли так случиться, что на все необходимые работы не хватит денег? Что тогда делать?

Если собственники платят взносы в "общий котел", то независимо от того, сколько они успели собрать к моменту начала ремонта, его проведут. Это происходит за счет средств, накопленных владельцами квартир в других домах.

Собственники жилья в отремонтированном доме возмещают потраченную сумму последующими взносами на капремонт. Такая система позволяет привести в порядок наиболее изношенный жилой фонд, не дожидаясь, пока собственники наберут необходимую сумму.

Во сколько в среднем обходится капремонт 1 квадратного метра дома?

Фиксированной стоимости капремонта не существует: стоимость работ определится исходя из проектно-сметной документации, которая для каждого дома разрабатывается индивидуально. При этом все проекты проходят государственную экспертизу.

Можно ли ускорить проведение капремонта в доме?

Чтобы капремонт был проведен раньше запланированного срока, собственники должны собирать взносы на него именно на специальном счете своего дома, а не на едином городском фонде капитального ремонта. Для проведения работ нужно, чтобы на счету была собрана необходимая сумма.

В Москве существует сервис "Получить сведения Фонда капитального ремонта ", на котором можно найти все необходимые сведения о ремонте в электронном виде. В частности, информацию о сумме начислений и оплат взносов по всем помещениям в доме, включая нежилые и ведомственные.

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

  • перечня выполняемых работ;
  • сметы расходов;
  • сроков выполнения;
  • источников финансирования;
  • лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

  • деревянные – от 65 процентов;
  • каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении. Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления. Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов. Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств. Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить работы придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

  • у регионального оператора (в общем котле);
  • на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме. Они не зависят от решений относительно очередности проведения работ, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение. Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору. РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается. Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт. В таком случае они могут заработать на выполнении работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать , описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:

  • что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
  • как проводятся электронные аукционы;
  • по каким критериям выбирается победитель.

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно. Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание. При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена , в которой рассматриваются следующие моменты:

  • по каким общим правилам финансируется капитальный ремонт ;
  • как осуществляется финансирование, если работы проводятся в досрочном порядке;
  • как оформляется банковский кредит на выполнение капитального ремонта ;
  • как собственникам выдаются займы.

Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств. Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства. Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания. На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить. Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы. Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

  • 5 случаев, когда средства не собираются;
  • сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
  • на какое время приостанавливается сбор взносов;
  • можно ли прекратить собирать средства.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта. С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь. Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

Капитальный ремонт многоквартирных домов - для многих это внезапная головная боль, и почти для всех это стрессовая ситуация и проверка на прочность.

Если вы хотите, чтобы специалисты помогли вам с контролем капитального ремонта по вашему дому - заполните эту анкету, и по итогам добавления дома в систему нажмите на странице дома кнопку «Контроль капитального ремонта» - это бесплатно, заключение в течение нескольких дней с момента поступления заявки придёт вам по электронной почте.

Как организовано финансирование капремонта?

С одной стороны, с тем, что капитальный ремонт общего имущества делать необходимо, никто не спорит - дома и коммуникации в них изнашиваются, ржавеют, стареют со временем. С другой - мало кто понимает устройство многоквартирного дома, и даже в документах и технических проектах нету чёткого разделения - какое имущество является общим, а какое частным, что требует текущего ремонта, а что капитальной замены, и за чей счёт это предстоит делать.

Федеральная программа капитального ремонта незначительно упростила этот процесс, ответив хотя бы на вопрос «за чей счёт» - разумеется, за счёт средств собственников помещений в многоквартирных домах. С 2014 года по всей стране с людей начали собирать взносы в фонд регионального оператора капитального ремонта, и структура выглядит примерно так: все собственники вносят ставку, установленную для региона, с каждого кв. метра площади в фонд, а затем этот фонд направляет собранные деньги на выполнение ремонтных работ последовательно каждому дому, который в них нуждается.

Простыми словами - есть некий «общий котёл», куда собирают деньги со всех собственников по региону. Есть полный список домов, которые надо ремонтировать. Есть последовательность, утверждаемая соответствующим постановлением правительства региона, зависящая от степени износа коммуникаций каждого дома (на основании эмпирических или инструментальных исследований), и есть приоритеты - какой дом из нуждающихся в каком году будет ремонтироваться. Когда дом «входит в программу» - на его ремонт из котла выделяют всю необходимую сумму, составляют проектно-сметную документацию (ПСД) и подбирают подрядчика, который будет выполнять работы. Затем, в идеальной ситуации, подрядчик выполняет работы, подписывает акт у соответствующих уполномоченных всем домом собственников и получает деньги за работу. А дальше дом потихоньку компенсирует разницу теми самыми взносами, пока не вернёт другим домам в котёл все деньги, потраченные на него.

Если ваш дом не хочет своими деньгами финансировать длительное время капитальный ремонт других домов - решением 2/3 голосов во время вы можете перейти на спецсчёт , и тогда ваши деньги останутся только вашими. Это и хорошо, и плохо: хорошо потому, что дальше только вы решаете, какие работы, когда, кто и за какие деньги будет проводить; плохо - потому, что если в нужный срок вы не собрали искомую (необходимую) сумму, то никакой поддержки со стороны общего котла вам на спецсчёте не видать, придётся брать кредит и потом его возвращать.

Последовательность капремонта многоквартирного дома

  1. Федеральной программой определены предельные сроки начала и окончания работ по капитальному ремонту для каждого дома в отдельности, с периодом в три года.
  2. Когда наступил год начала работ - фонд инициирует собрание собственников с целью уточнения, начинать ли подготовку или отложить на будущие годы.
  3. Фонд определяет ориентировочную стоимость необходимых работ, и делает собственникам предложение о проведении работ.
  4. У собственников есть недолгий период, когда они могут принять или отклонить предложение с переносом работ на будущие годы.
  5. При отклонении надо помнить, что всё со временем дорожает, и что предельный срок ограничен износом коммуникаций. Если собственники отклонили ремонт, допустим, системы отопления, то когда её прорвёт - виноваты будут они сами, и ремонт частного имущества им придётся оплачивать всем домом. И если её отключат, как аварийную, то виноваты в том, что в доме холодно, будут сами собственники, как бы им не хотелось обвинить в этом Обаму.
  6. Когда предложение принято - начинается (и оплачивается) разработка проектно-сметной документации. Конкурс сметчиков проводит фонд, если у вас не спецсчёт, и он же за это платит по результатам конкурса. В ходе собрания можно откорректировать проект - например, предусмотреть какие-то необходимые работы или объединить весь ремонт в одну процедуру, не дожидаясь износа конкретного элемента и регламентного срока его замены. Эти корректировки поступают сметчикам в виде рекомендаций, и они вправе их оправданно отклонить, учитывая целесообразность.
  7. После разработки ПСД она выставляется на открытый конкурс подрядных организаций , которые в свою очередь будут выполнять работы. Некоторые из них заранее проверяют реальное положение дел перед выходом на конкурс - проводят ознакомительные и технические обследования вашего дома. Но чаще пока подрядчик узнаёт, что именно предстоит делать, именно из ПСД, и если там не отражено реальное состояние (например, сметчики по факту на дом не выходили и ничего не измеряли), то случаются многочисленные казусы расхождения плана с реальностью.
  8. Собственники, за исключением спецсчёта, не могут влиять на выбор подрядчика, если нет доказанных причин для отказа ему в праве участия (например - по истории выполнения работ в других домах). То есть на этом этапе «кого дали - тот и делает». Но за этим следит ФАС, и если у вас есть обоснованные претензии к процедуре конкурсного подбора - можно направить жалобу.
  9. Подрядчик входит на дом - заключает контракт, размещает рабочих неподалёку от объекта, завозит материалы и начинает работы. В этот момент возникает разделение на частные и общедомовые коммуникации, и они по-разному документируются, об этом чуть позже.
  10. Дальше идёт, собственно, период проведения работ. Существует множество надзорных органов, обязанных следить за правильностью всех этапов - от допусков рабочих до их выполнения до контроля качества выполнения каждого конкретного элемента. Как минимум, у каждого дома есть свой бригадир от подрядчика и свой куратор от ФКР. С ними необходимо взаимодействовать с самого начала до окончания работ.
  11. Когда работы выполнены - составляется акт приёмки выполненных работ по капремонту. Это большая бумага, за которую расписываются все причастные: подрядчик, фонд, ОМСУ, ОИВ района, представитель УО (управляющей организации) и представитель собственников.
  12. Только после этого, за исключением авансовых платежей, происходит оплата выполненных подрядчиком работ, и начинается гарантийный период. В течение гарантийного срока подрядчик обязан за свой счёт исправлять выявленные недочёты, допущенные в ходе работ или при выходе из строя каких-либо компонентов.

Что решают собственники?

Согласно статье 189 ЖК РФ, собственники должны в течение трёх месяцев с момента поступления предложения рассмотреть его и утвердить общим собранием:

1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимую стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту, исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

После этого протокола общего собрания происходит разделение объектов, на которых проводятся работы, на общие и частные.

К общим относятся разводящие магистрали, выпуски, сборные трубопроводы, общедомовые приборы учёта, подвальные помещения, окна в подъездах, фасад и внешняя облицовка балконов, крыша и фундамент многоквартирного дома. Здесь не предусмотрено участие жителей в определении потребностей в ремонте - решения принимаются техническим заказчиком на основании специальной лицензии, и лишь после завершения этих работ уполномоченное лицо подписывает фактическое исполнение или подаёт сводную рекламацию (дефектную ведомость) для исправления недостатков ремонта.

К частным относятся стояки в квартирах (до ввода в счётчики) - электросети, ХВС, отопления, ГВС и газа (при наличии). Здесь каждый собственник в отдельности подписывает «шахматную ведомость » - согласие на проведение работ в квартире (допуск) либо отказ с принятием на себя ответственности за возможные последствия отказа. Здесь часто возникает коллизия: например, один собственник отказался, а все остальные согласились - и приходится изобретать на месте какие-то решения, позволяющие соединить старые трубы с новыми, что резко снижает надёжность и качество работы всей системы, а зачастую - приводит к протечкам и разрывам трубопроводов, возгораниям при монтаже соединений (сварке) и другим неприятностям. При этом ответственность за нанесённый такими событиями ущерб целиком и полностью отвечает тот собственник, по вине которого произошли протечки - в судебном или досудебном порядке. Поэтому к решению об отказе нужно подходить взвешенно - оцените, стоит ли косметический ремонт вокруг ваших коммуникаций дороже, чем эта ответственность за возможные протечки и разрывы. Если игра не стоит свеч - то лучше согласиться, и можно выставить условие восстановления косметики и аккуратного демонтажа, но тогда придётся за этим следить и оформлять жалобы в случае нарушения письменных договорённостей с подрядчиком.

Как считаются голоса на общем собрании?

ЖК РФ в статье 46 не предусматривает двойной трактовки - все решения по капитальному ремонту должны приниматься именно 2/3 голосов собственников (в процентах от общей площади имущества в многоквартирном доме). Если остальные решения по дому принимаются большинством от принявших участия в голосовании , и можно принимать за 100% кворум, то решения по капремонту принимаются процентами от общей площади, и никак иначе.

Общая площадь владения в многоквартирном доме определяется многоквартирного дома. Никакие «площади по подошве», «общие площади по техпаспорту» и прочие эмпирические вычисления не играют роли - голосуют только помещения, на которые оформлены права собственности.

Для каждого собственника определяется количество голосов в рамках . Для удобства подсчётов это количество указывается как целое число - фактически, это округлённый показатель доли в сотых процента от общей площади имущественных прав в здании. Формула вычисления количества голосов для каждого собственника:

Где S собств. - площадь помещения (квартиры), Ч доли и З доли - доля в праве собственности, для единоличных 1/1, прописана в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРН) для каждого владельца, S имущ.здан. - общая площадь оформленного имущества в доме, 10000 - поправочный коэффициент для исключения потребности в учёте десятичных долей, то есть ± один голос фактически соответствует влиянию одного квадратного сантиметра и пренебрежимо мал при вычислениях.

При составлении протокола эти цифры легко пересчитать в проценты - достаточно их суммы поделить на 100. Например, если у вас 83 голоса - то это 0,83% от общего количества. В ходе собрания для кворума и правомочности принятия решений вам нужно собрать больше 5001 голосов, для возможности принятия решений по капремонту - больше 6667 голосов ЗА КОНКРЕТНОЕ РЕШЕНИЕ (не важно, положительное или отрицательное).

Если вы ЗА капитальный ремонт по этому виду работ - это не обязывает вас пускать рабочих в свою квартиру, но означает принятие необходимости оплатить эти работы за счёт средств фонда капитального ремонта вашего многоквартирного дома (в размере тех средств, которые вы перечисляете ежемесячно по квитанциям).

Если вы ПРОТИВ капитального ремонта по этому виду работ - то вероятно, их всё равно начнут проводить в регламентные сроки, если не окажется, что голосов ПРОТИВ собралось 2/3 от всего дома. Это предусмотрено частью 6 статьи 189 ЖК РФ - если вы не пришли к консенсусу, то решение за вас принимает орган местного самоуправления, то есть муниципальные депутаты. Однако при наличии у вас обоснованных возражений (например, если из-за неучтёнки в документах вам пытаются поменять исправную кровлю второй раз за несколько лет или испортить фасад с лепниной дешёвой таджикской покраской) вы на основании своего решения ПРОТИВ капитального ремонта сможете взыскать неустойки и даже заставить восстанавливать всё как было. Этим часто пользуются владельцы нежилых помещений, которым при капремонте испортили что-то ценное, сделанное ранее за счёт собственных средств.

Если вы ВОЗДЕРЖАЛИСЬ - то вы фактически делегируете принятие решений за вас органу местного самоуправления, и затем не сможете ничего требовать. Молчание на собрании - самое глупое решение, не надо так делать, если, конечно, вы не уверены в профессионализме избранных вами депутатов, и не готовы доверить им судьбу своего дома. Такое, как ни удивительно, тоже случается - в некоторых регионах избранных депутатов любят, ценят и доверяют им.

Вот я проголосовал, что дальше?

Сдайте своё решение в бумажной или электронной форме инициаторам общего собрания или счётной комиссии.

В одном протоколе можно оформлять решения НЕ ТОЛЬКО по капитальному ремонту, поэтому по нему - отличный повод впервые встретиться, познакомиться и обменяться контактами с вашими соседями по дому, обсудить с ними проблемы вашего дома, прийти к общему решению этих проблем.